O mercado de galpões logísticos brasileiro vive um momento de recordes, mas a alta da Selic pressiona o modelo de negócios baseado na reciclagem de ativos para fundos imobiliários (FIIs). A Log, do empresário Rubens Menin, responde com a criação de uma gestora própria e a ampliação de serviços, mirando a diversificação de receitas.
Recorde de entregas e vacância em queda
O Brasil entregou um recorde histórico de 3,4 milhões de metros quadrados de novos galpões logísticos em 2025. A taxa de vacância nacional caiu para 6,6%, o menor patamar da série histórica. O aluguel médio subiu entre 8% e 9% no ano, chegando a ultrapassar R$ 30 por metro quadrado em São Paulo.
Os preços de locação se aproximam em todas as regiões: Sul R$ 29,25, Sudeste R$ 29,12, Centro-Oeste R$ 27,60 e Nordeste R$ 26,50 por metro quadrado.
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Log cria gestora e plataforma de serviços
A Log criou a Log Capital, uma gestora para abrir participação para sócios externos. A gestora pretende lançar entre um e dois fundos por ano. Além disso, a empresa lançou a Log 360, plataforma que amplia a gama de serviços oferecidos aos clientes.
Sérgio Fischer, CEO da Log, disse: “A ideia é quintuplicar a receita de serviços até 2030 e que isso represente 16% do nosso EBITDA”. Saliba, diretor da empresa, diz que a maior parte dessas receitas já transitava pelo ecossistema da empresa, que simplesmente não as capturava integralmente.
Reciclagem de ativos e impacto da Selic
A Log vende galpões maduros para fundos imobiliários; a maior operação foi um negócio de R$ 1 bilhão com um FII do Itaú, fechado em fevereiro. A meta para 2026 é reciclar entre R$ 1,6 bilhão e R$ 2 bilhões em ativos, com investimento de R$ 960 milhões no ano.
No entanto, a Selic alta pressiona o negócio de reciclagem, com DY médio dos FIIs em 11% contra 14,5% da taxa básica. A empresa fechou recentemente 350 mil metros quadrados com um único cliente de e-commerce para operações em todo o país.
Vantagem competitiva e escala nacional
A Log se posiciona como o maior originador individual de ativos logísticos do Brasil, com entre 10% e 15% de market share em novos desenvolvimentos. O CFO disse: “Desenvolvedoras sem escala nacional não conseguem pré-locar projetos fora do eixo Sudeste com a mesma eficiência”.
A Log sustenta uma vantagem de custo de construção estimada em 20% a 30% em relação ao mercado. No primeiro trimestre de 2026, seu custo acumulava uma diferença de 20 pontos percentuais abaixo do INCC.
Clientes fiéis e crescimento acima da inflação
A empresa tem 200 clientes ativos e mais de uma década de relacionamento. A taxa de pré-locação média é de 80%. O tíquete médio pedido pela Log acumula 16 trimestres consecutivos de crescimento acima da inflação, com spread de 29 pontos percentuais sobre o IPCA nos últimos seis anos. Esses indicadores reforçam a capacidade da Log de gerar valor mesmo em um cenário de juros elevados.
Fonte
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- a maior operação até hoje foi um negócio de R$ 1 bilhão com um FII do Itaú, fech (logcp.com.br)