O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu o julgamento do Tema 1.348, que trata da imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em operações de incorporação de imóveis para integralização de capital social. A decisão, embora ainda pendente de publicação, sinaliza um endurecimento na interpretação do dispositivo, exigindo que a atividade preponderante da sociedade não seja a compra e venda ou locação de imóveis.
Há, porém, uma consequência menos evidente, que diz respeito aos fundos de investimento imobiliário, cuja estrutura jurídica peculiar pode colocá-los à margem ou no centro dessa discussão. A fonte não detalhou se haverá modulação de efeitos, o que pode impactar operações passadas.
O que decidiu o STF no Tema 1.348
O Tema 1.348 fixou tese sobre a imunidade de ITBI prevista no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal. A norma imuniza a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, desde que a atividade preponderante do adquirente não seja a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
O STF entendeu que a verificação da atividade preponderante deve considerar o objeto social e a receita operacional da sociedade. A decisão, embora ainda pendente de publicação, sinaliza um endurecimento na interpretação do dispositivo, exigindo que a atividade preponderante da sociedade não seja a compra e venda ou locação de imóveis.
Com isso, empresas cuja receita imobiliária supere 50% do total podem perder a imunidade. A tese ainda não foi publicada, mas o julgamento foi concluído em plenário virtual.
Fundos imobiliários entram na discussão
Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) são condomínios fechados, sem personalidade jurídica, mas com CNPJ próprio. Essa estrutura peculiar levanta dúvidas sobre a aplicação da imunidade do ITBI quando os fundos recebem imóveis em integralização de cotas.
Há, porém, uma consequência menos evidente, que diz respeito aos fundos de investimento imobiliário, cuja estrutura jurídica peculiar pode colocá-los à margem ou no centro dessa discussão. A fonte não detalhou se haverá modulação de efeitos, o que pode impactar operações passadas.
Na prática, muitos FIIs têm como atividade preponderante justamente a locação ou a compra e venda de imóveis. Se a tese do STF for aplicada por analogia, a imunidade poderia ser negada aos fundos.
O que dizem STJ e TJSP
Enquanto o STF não se manifesta expressamente sobre os fundos, a jurisprudência do STJ e do TJSP continua favorável aos contribuintes, mas sem garantia de uniformidade. A fonte não detalhou se haverá modulação de efeitos, o que pode impactar operações passadas. O cenário exige cautela e monitoramento constante.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a imunidade do ITBI se aplica aos fundos imobiliários, desde que a integralização de imóveis não configure atividade preponderante de compra e venda. O Tribunal de Justiça de São Paulo segue a mesma linha em diversos julgados.
Contudo, a ausência de pronunciamento do STF sobre os FIIs deixa espaço para interpretações divergentes por parte dos municípios.
Riscos e cautelas para investidores
Investidores e gestores de fundos imobiliários devem acompanhar a publicação do acórdão do Tema 1.348. A decisão pode influenciar a cobrança de ITBI em operações de integralização de imóveis por FIIs, especialmente se houver modulação de efeitos.
A fonte não detalhou se haverá modulação de efeitos, o que pode impactar operações passadas. O cenário exige cautela e monitoramento constante.
Recomenda-se análise caso a caso, considerando o objeto social do fundo e a proporção de receitas imobiliárias. A segurança jurídica dependerá de como os tribunais aplicarão a tese aos fundos.
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