Estratégia que antecipa cortes da Selic
A XP Investimentos analisou se investir antes dos cortes na taxa Selic realmente funciona, considerando os três últimos ciclos de queda do indicador. O estudo comparou o desempenho de quem já estava posicionado antes do primeiro corte com o de quem entrou apenas após o início do movimento.
Retornos superiores com antecipação
Investir em fundos imobiliários entre quatro e 12 meses antes do primeiro corte se mostrou a estratégia mais eficiente. Os ganhos médios ficaram entre CDI +6% e CDI +8,8% ao ano.
Desempenho inferior com entrada tardia
Quem migrou para os FIIs apenas após o início das reduções na Selic obteve resultados significativamente inferiores. Os retornos ficaram entre CDI +2,8% ao ano e 100% do CDI.
Por que os juros futuros importam
A XP explica que essa dinâmica se deve ao fato de os juros futuros, e não a Selic em si, ditarem os rumos do mercado. O desempenho dos fundos imobiliários está mais fortemente relacionado às variações das taxas futuras.
Antecipação das expectativas do mercado
As taxas futuras antecipam os movimentos do Comitê de Política Monetária (Copom) e influenciam a precificação das cotas antes mesmo das decisões oficiais. Isso significa que o mercado reage às expectativas, não apenas aos anúncios concretos.
Fechamento da curva de juros
O movimento positivo dos fundos nos últimos meses foi impulsionado pelo fechamento da curva de juros futuros. Isso reflete expectativas de cortes a partir de 2026.
Fundamentos sólidos do setor
A XP avalia que os FIIs seguem negociando com descontos relevantes. O Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX) apresenta relação preço/patrimônio de 0,89 vez, abaixo da média histórica.
Potencial de valorização
As cotas estão valorizadas a menos do que o patrimônio líquido dos fundos, sugerindo potencial de valorização. Os fundamentos do setor seguem sólidos, com:
- Vacância baixa em galpões logísticos (7,5%)
- Reajustes expressivos nos aluguéis
- Melhora gradual nas lajes corporativas
Perspectivas para os cortes da Selic
A XP projeta que o ciclo de cortes da Selic deve começar apenas em março de 2026. As reduções serão graduais até atingir 12% no fim daquele ano.
Inflação e juros altos
Apesar da leve surpresa baixista no Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) de setembro, a inflação ainda está acima da meta. As expectativas permanecem desancoradas, exigindo juros altos por mais tempo.
Janela de oportunidade
A perspectiva de manutenção da taxa em patamares elevados até o final do primeiro trimestre de 2026 reforça a visão de que ainda estamos em uma boa janela para antecipar o ciclo de cortes. Investidores têm tempo para se posicionar antes que as reduções efetivas ocorram.