A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a atuação do banco como agente financeiro do empreendimento imobiliário não permite a sua responsabilização em caso de atraso na conclusão e entrega da obra. A decisão foi tomada no julgamento de embargos de divergência, para pacificar a jurisprudência das turmas de Direito Privado. O entendimento define um marco para milhares de processos que discutem a responsabilidade de instituições financeiras em contratos de financiamento imobiliário.
O caso se refere às hipóteses em que a instituição financeira fornece o dinheiro para a construção do imóvel, tendo o próprio bem como garantia, por meio da alienação fiduciária. O banco, enquanto credor fiduciário, empresta dinheiro para a incorporadora imobiliária, devedora fiduciante. E o faz paulatinamente, enquanto fiscaliza a evolução da obra. Essa estrutura contratual é comum em financiamentos de imóveis na planta, nos quais o comprador final paga as parcelas diretamente ao banco, que repassa os valores à construtora conforme o andamento do projeto.
Até então, havia uma divisão entre as turmas do STJ sobre o tema. A 3ª Turma do STJ vinha entendendo que esse tipo de atuação insere a instituição financeira na cadeia de consumo, o que permite sua responsabilização no caso de atraso na entrega ao consumidor final. Já a 4ª Turma afastava a legitimidade do banco para responder a esses processos, com base no artigo 31-A, parágrafo 12 da Lei dos Condomínios (Lei 4.591/1964). A divergência gerava insegurança jurídica e decisões conflitantes em todo o país.
Divergência entre turmas gerava insegurança jurídica
A divergência entre as turmas de Direito Privado do STJ era um dos principais pontos de instabilidade para o mercado imobiliário e para os consumidores. Enquanto a 3ª Turma adotava uma interpretação mais protetiva ao comprador, a 4ª Turma restringia a responsabilidade do banco às obrigações contratuais assumidas com a incorporadora. Essa dualidade de entendimentos fazia com que o mesmo tipo de caso pudesse ter desfechos opostos, dependendo da turma que julgasse o recurso.
O julgamento dos embargos de divergência foi justamente o instrumento processual utilizado para unificar a interpretação. Nesse tipo de recurso, a 2ª Seção, composta por ministros das duas turmas, define qual tese deve prevalecer. A decisão, portanto, tem efeito vinculante para os demais órgãos do STJ e orienta as instâncias inferiores. Com a pacificação, espera-se uma redução no número de ações judiciais contra bancos por atraso de obra, bem como maior previsibilidade para as instituições financeiras.
O caso concreto que originou a divergência envolvia um comprador de imóvel na planta que, diante do atraso na entrega, buscou responsabilizar também o banco financiador. A fonte não detalhou os valores envolvidos nem o nome das partes. Contudo, a tese fixada transcende o caso individual e se aplica a todas as situações semelhantes, desde que presentes os mesmos pressupostos fáticos e jurídicos.
Prevaleceu a posição da 4ª Turma
Prevaleceu a posição da 4ª Turma do STJ, em julgamento sob relatoria da ministra Isabel Gallotti e resolvido por unanimidade de votos. Para ela, é equivocado concluir que o banco assume a responsabilidade pela obra apenas porque fiscaliza o empreendimento e vincula a liberação das parcelas do empréstimo à evolução do projeto. A ministra destacou que a fiscalização exercida pela instituição financeira tem natureza contratual e visa proteger o próprio crédito, não configurando ingerência na execução da obra.
A relatora explicou que o banco, ao liberar os recursos de forma parcelada, está apenas cumprindo o contrato de financiamento firmado com a incorporadora. Essa conduta não o transforma em construtor, incorporador ou vendedor do imóvel. A responsabilidade pela conclusão da obra e pela entrega no prazo permanece exclusivamente com a incorporadora, que é a devedora fiduciante e a responsável direta perante o consumidor.
O voto da ministra Isabel Gallotti ainda destacou que a jurisprudência do STJ já vem limitando a responsabilização das instituições quando atuam como meras agentes financeiras. Ela se resume às obrigações assumidas para com a incorporadora: a liberação do empréstimo no período acordado, mediante a cobrança dos encargos também estipulados em contrato. Ou seja, o banco responde apenas se descumprir o contrato de financiamento, como atrasar a liberação de parcelas sem justificativa ou cobrar encargos indevidos.
Lei dos Condomínios veda responsabilidade do banco
É por isso que o artigo 31-A, parágrafo 12 da Lei 4.591/1964 veda a assunção de responsabilidade pela instituição financeira. “Não pode esta 2ª Seção, enquanto órgão fracionário, recusar a incidência da norma no caso dos autos. Isso importaria em negar-lhe vigência sem declarar a sua inconstitucionalidade pela maioria absoluta da Corte Especial”, disse a relatora. A ministra ressaltou que a norma é clara ao afastar a responsabilidade do agente financeiro, e que qualquer interpretação contrária dependeria de declaração de inconstitucionalidade, o que não foi o caso.
O dispositivo legal citado foi inserido na Lei dos Condomínios para dar segurança jurídica às operações de financiamento imobiliário. Ele estabelece que o agente financeiro não responde pela qualidade da obra, pelos vícios de construção ou pelo atraso na entrega, salvo se tiver assumido expressamente essa obrigação no contrato. A decisão do STJ, portanto, apenas aplica a lei vigente, sem inovar no ordenamento jurídico.
Para os consumidores, a decisão não significa desproteção, mas sim a necessidade de direcionar as reclamações e ações judiciais contra o verdadeiro responsável: a incorporadora. Em caso de atraso na entrega, o comprador pode pleitear indenização por lucros cessantes, multa contratual e até a rescisão do contrato com devolução dos valores pagos. Contudo, o banco financiador não pode ser incluído no polo passivo da demanda apenas por ter concedido o empréstimo.
Impactos práticos para consumidores e mercado
A pacificação da jurisprudência traz impactos relevantes para o mercado imobiliário e para o Poder Judiciário. Para as instituições financeiras, a decisão reduz o risco de condenações indevidas e de custos com defesa em milhares de processos. Para as incorporadoras, reforça a sua responsabilidade exclusiva pela entrega da obra, o que pode incentivar melhores práticas de gestão e cumprimento de prazos.
Para os consumidores, a orientação é clara: ao adquirir um imóvel na planta, é fundamental verificar a idoneidade da incorporadora, o histórico de entregas e as cláusulas contratuais sobre prazos e penalidades. Em caso de atraso, a ação judicial deve ser proposta contra a construtora, e não contra o banco. A fonte não detalhou se há alguma exceção para casos em que o banco participa ativamente da comercialização ou assume compromissos perante o comprador, mas a tese fixada se restringe à atuação como mero agente financeiro.
A decisão do STJ também deve influenciar os tribunais estaduais e federais, que passam a ter um precedente qualificado para julgar casos semelhantes. Embora não tenha efeito vinculante formal, a orientação da 2ª Seção tende a ser seguida por todas as instâncias, evitando decisões divergentes e reduzindo a litigiosidade. O julgamento, portanto, representa um passo importante para a segurança jurídica no setor imobiliário brasileiro.