O fundo imobiliário Alianza Trust Renda (ALZR11) anunciou a compra de um edifício corporativo de alto padrão em São Paulo por R$ 132 milhões. A transação, realizada por meio do FII Prime Offices, do qual o Alianza Trust Renda é investidor majoritário, envolve a aquisição indireta de 100% do Oscar Freire Office e da Loja Chabad, localizados no bairro Jardins.
A conclusão da operação é esperada em até 15 dias, com impacto direto na distribuição de proventos para os quase 200 mil cotistas do fundo.
Detalhes da aquisição e estrutura de pagamento
O fundo firmou um compromisso de compra e venda (CVC) para adquirir o complexo imobiliário. O valor total de R$ 132 milhões será dividido em duas parcelas distintas.
Primeira parcela: pagamento à vista
A primeira parcela, no valor de R$ 99 milhões, será paga à vista, após o cumprimento de condições precedentes estabelecidas no contrato.
Segunda parcela: formato earn-out
A segunda parcela, de R$ 33 milhões, será quitada em formato de earn-out, condicionada ao atingimento de obrigações específicas. Esse montante será pago em até 12 meses depois do fechamento da negociação.
Além disso, o vendedor garantiu ao fundo uma renda mínima adicional de R$ 50 mil mensais por um período de 12 meses. Essa garantia reforça a previsibilidade dos fluxos de caixa gerados pelo imóvel.
Características do imóvel adquirido
Oscar Freire Office: edifício corporativo boutique
O Oscar Freire Office é um edifício corporativo boutique classificado com padrão AAA, o mais alto do mercado. O empreendimento possui cerca de 5,2 mil metros quadrados de área bruta locável, distribuídos em oito pavimentos.
Certificação LEED Gold e localização estratégica
Outro destaque é a certificação LEED Gold, que atesta a sustentabilidade e eficiência energética da construção. A localização também é considerada estratégica, na Avenida Rebouças, próximo à estação Oscar Freire do metrô e a importantes polos corporativos, como Faria Lima e Paulista.
Loja Chabad: parte do mesmo complexo
Já a Loja Chabad faz parte do mesmo complexo. Ambos os imóveis estão situados no bairro Jardins, uma das regiões mais valorizadas da capital paulista.
Contratos de locação e segurança
Locatários consolidados
O edifício corporativo já está 100% locado para a BAT Brasil, uma das maiores empresas de tabaco da América Latina. A loja, por sua vez, está alugada para o restaurante Arturito.
Prazos extensos e cláusulas contratuais robustas
Os contratos são de longo prazo, com vencimentos previstos para 2032 e 2033, o que garante estabilidade na geração de receita. Além do prazo extenso, os acordos contam com multas rescisórias significativas, oferecendo uma camada adicional de proteção ao fundo.
Impacto financeiro para os cotistas
Cap rate anual estimado
A transação implica um cap rate anual estimado de 10,51% no primeiro ano. Esse indicador, que mede o retorno esperado do investimento imobiliário, é considerado atrativo para o segmento.
Incremento mensal nos proventos
Além disso, a operação deve gerar um incremento de cerca de R$ 0,0075 por cota ao mês na distribuição de proventos, considerando a base atual de papéis. Esse aumento representa um ganho direto para os quase 200 mil cotistas do Alianza Trust Renda.