O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) na B3 está testemunhando um movimento de consolidação e crescimento. Fundos com patrimônio bilionário, como os geridos por Kinea e Patria, estão se aproximando do valor de mercado de grandes companhias do setor imobiliário, como Multiplan e Allos, que valem cerca de R$ 14 bilhões cada. Esse fenômeno traz implicações importantes para o investidor pessoa física, que precisa entender tanto as vantagens quanto os riscos envolvidos.
Vantagens dos fundos gigantes
Para a pessoa física, fundos com patrimônio acima de R$ 2 bilhões — e especialmente aqueles que já ultrapassaram R$ 5 bilhões — oferecem vantagens relevantes. Entre as principais está a diversificação. Um fundo muito grande normalmente possui dezenas de imóveis, centenas de contratos de locação ou uma carteira ampla de recebíveis imobiliários. Isso reduz o impacto de um único inquilino, imóvel ou operação de crédito sobre os rendimentos. Se um locatário devolver uma laje corporativa ou um CRI apresentar problemas, o efeito sobre o resultado do fundo tende a ser diluído. Para o investidor pessoa física, isso significa menor risco específico.
Outra vantagem dos gigantes é a liquidez, ou seja, o volume de negociação diária, algo que, na prática, define a facilidade de entrar e sair da posição. Os maiores FIIs da bolsa, como o Kinea Renda Imobiliária, o Patria Log, o CSHG Real Estate (HGRE11), o BTG Pactual Logística (BTLG11) e o Kinea Índices de Preços (KNIP11), movimentam, muitas vezes, dezenas de milhões de reais por dia cada um. Isso permite ao investidor comprar e vender suas cotas sem grande impacto sobre os preços negociados na bolsa, algo importante em momentos de estresse de mercado. Por outro lado, em FIIs com baixa liquidez, muitas vezes o investidor precisa oferecer descontos significativos para conseguir vendê-las no mesmo dia; ou tem que aguardar um momento mais favorável.
Desafios do tamanho elevado
Por outro lado, o tamanho pode se transformar em uma limitação em algumas situações. Um fundo de R$ 10 bilhões, por exemplo, precisa encontrar oportunidades muito maiores para que novas aquisições façam diferença em seus resultados. Comprar um imóvel de R$ 100 milhões, que seria transformador para um fundo de R$ 500 milhões, representa apenas 1% do patrimônio de um veículo com R$ 10 bilhões. Isso dificulta a geração de crescimento acelerado da renda e do valor patrimonial. Nos FIIs de papel, que investem em CRIs, o desafio é semelhante. Um fundo bilionário precisa originar ou comprar uma quantidade enorme de operações de crédito para manter o patrimônio investido. Em períodos de escassez de boas oportunidades, o gestor pode enfrentar dificuldades para encontrar ativos com boa relação risco-retorno.
Comparação com o mercado de ações
Essa lógica é similar à do mercado de ações, em que as companhias listadas são classificadas entre large caps, ou seja, grandes grupos, e empresas de menor porte, com mais risco e liquidez limitada, as small caps. Em cenários favoráveis, como em momentos de juros mais baixos e crescimento sustentado do PIB, as small caps podem se valorizar mais e mais rapidamente. O mercado de FIIs começa a se parecer com o de ações nesse sentido, segundo especialistas. Os FIIs small caps podem, eventualmente, gerar um ganho de capital maior e até proporcionar uma distribuição de dividendos superior quando a Selic voltar ao patamar de um dígito. Por outro lado, grandes fundos imobiliários costumam se comportar cada vez mais como índices do mercado. À medida que acumulam dezenas de imóveis e centenas de contratos, tendem a apresentar menor volatilidade, mas também menor potencial de valorização extraordinária.
Estratégia para o investidor
Para o investidor pessoa física, fundos gigantes costumam ser mais vantajosos quando o objetivo é construir uma fonte previsível de renda passiva, com elevada liquidez e menor risco específico. Já quem busca potencial de valorização acima da média pode encontrar oportunidades em fundos médios, entre R$ 500 milhões e R$ 2 bilhões em patrimônio, desde que aceite riscos maiores e tenha uma visão de médio e longo prazos. Um portfólio diversificado de fundos imobiliários se torna, portanto, a maneira mais eficiente de aproveitar os dois perfis.
Fonte
- investnews.com.br
- Patria (www.patria.com)
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