A discussão sobre a necessidade de um seguro imobiliário no Brasil ganha relevância diante das peculiaridades do registro de imóveis. A matrícula, que concentra titularidade, gravames, ônus reais e litígios, é apontada como um sistema que, em tese, dispensaria o “seguro de título”. Na prática, porém, o adquirente enfrenta um esforço probatório semelhante à Title Search norte-americana, sem a proteção securitária correspondente. Afinal, o país precisa adotar um modelo de seguro imobiliário?
O sistema de registro e a matrícula
O modelo brasileiro adotou um caminho diverso do norte-americano. Aqui, a matrícula pretende concentrar titularidade, ônus e alterações jurídicas relevantes, representando uma espécie de espelho da situação do imóvel. Os serviços extrajudiciais são dotados de fé pública, o que assegura a autenticidade dos atos. Além disso, os atos regularmente registrados gozam de presunção relativa de veracidade, legitimidade e autenticidade. Essa presunção, no entanto, é relativa, o que sugere que o sistema, embora robusto, não é infalível.
No plano imobiliário, essa presunção se projeta sobre a matrícula, concebida como um arquivo consolidado do imóvel. Isso significa que, em tese, o comprador teria acesso a todas as informações de que necessita em um único documento, o que reduziria a assimetria de conhecimento na transação. Além disso, a propriedade imobiliária somente se transfere mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente; o registro constitui o próprio modo aquisitivo da propriedade. Em tese, portanto, o sistema oferece uma base objetiva para a aquisição, dispensando verificações extras.
O esforço probatório e a Lei de Concentração
Na prática, porém, o adquirente enfrenta um esforço probatório semelhante à Title Search norte-americana, sem a proteção securitária correspondente. Essa situação contradiz, em parte, a premissa de que a matrícula seria suficiente para garantir a segurança da transação. Por que tal exigência persiste se a Lei de Concentração deveria proteger o adquirente de boa-fé contra ônus não constantes da matrícula do imóvel? A resposta é multifacetada, envolvendo, como se verá, fatores de ordem legal e cultural.
Entre os fatores, estão hipóteses de aquisição ou extinção da propriedade que independem do registro de título para eficácia. Essas situações, por definição, não constam da matrícula e podem afetar o comprador, que por vezes desconhece sua existência. O § 1º do artigo 54 estabelece que situações jurídicas não constantes da matrícula não podem, ou não poderiam, ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquire ou recebe em garantia direitos reais sobre o imóvel – propósito reforçado pela Lei 14.382/2022. Dessa forma, a proteção legal existe, mas não é absoluta, exigindo atenção do adquirente.
Em outras palavras, a Lei de Concentração busca mitigar riscos, mas não os elimina completamente. A existência de exceções no ordenamento exige que o comprador adote cuidados adicionais na verificação do histórico do imóvel. A previsão legal, portanto, deve ser interpretada com parcimônia, pois ainda há situações que escapam ao âmbito da matrícula. Assim, a necessidade de uma investigação minuciosa persiste, mesmo com a modernização legal proposta pela Lei 14.382/2022.
Cultura de seguros e lacuna de proteção
Sob o aspecto cultural, o brasileiro contrata menos seguros do que o norte-americano. Nos EUA, seguros de saúde, automóvel, vida e residência integram a arquitetura financeira da vida cotidiana. Já no Brasil, a contratação é historicamente mais baixa, marcada por uma aposta, muitas vezes irracional, na ausência do sinistro. Essa realidade cultural contribui para a falta de familiaridade com produtos securitários no setor imobiliário, o que pode explicar a resistência à adoção de um seguro de título.
De fato, não existe um mecanismo equivalente no Brasil para proteger os compradores contra prejuízos por defeitos, disputas ou irregularidades no histórico de propriedade do imóvel. A ausência de um seguro específico deixa o comprador em situação de vulnerabilidade diante de riscos que a matrícula não consegue cobrir integralmente. Por isso, a questão sobre a adoção de um modelo de seguro imobiliário ganha contornos práticos, especialmente diante da complexidade das transações imobiliárias.
O debate, portanto, permanece em aberto. Em suma, o tema segue merecendo atenção. A resposta definitiva ainda não apareceu. A resposta à pergunta inicial depende de uma análise mais ampla, que envolve não apenas aspectos jurídicos, mas também culturais e econômicos. Enquanto isso, o mercado observa atentamente os desdobramentos dessa discussão, que pode impactar o setor imobiliário brasileiro.
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